2017-12-18

【香港01】香港01:北角公屋地變豪宅 呎價 5.8 萬元 政府一錯再錯 (816)

  • 臨海私樓單位呎價逾 5 萬元,高不可攀。北角海璇兩個單位,以 1.59 億元天價售出。小市民無甚反應,因為他們早已接受靚地靚樓靚景,只是富人玩意。其實,這絕非必然;此地皮前身是北角邨公屋,即使清拆後,地皮有機會留作私樓居屋混合發展。只是房委會把地皮拱手交還政府、賣地、建豪宅。整個重建故事,再次證明高地價政策遺禍甚深,而且刺破「香港缺乏公屋土地」的謊話;香港的土地分配不公的問題,可謂彰彰明甚。

賣地歸私決定錯誤 不夠土地建公屋實為謊話

稍為年長的港人也會記得,海璇前身是公屋北角邨。屋邨在2003年拆卸,2012年以政府招標出售地皮,由新鴻基地產以69.1億元投得。發展商在兩個月前推出十個單位招標,最後售出兩伙,合計作價1.585億元,平均呎價逾5.8萬元。

今天,政府為覓地建公屋而懊惱。事實是,十年前的政府親手放棄了公營房屋熟地。以北角邨為例,房委會在2002年6月計劃在原址興建居屋和私樓,並獲25%賣地分帳。但同年11月,「孫九招」推出,政府停建居屋,混合發展計劃也就無影無蹤。

發展商一直要求政府出售北角邨地皮,例如恆隆集團主席陳啟宗公開表示有興趣。即使房委會並非堅持北角邨建公屋,但大原則是有地可換,不影響輪候時間。房屋署前副署長譚榮邦曾表示,如果沒有合適土地,就會原址興建北角邨。

1958年第一代公營房屋北角邨落成。(鍾偉德攝)

可惜,歷經多番交涉,在2007年9月,房委會宣布交還地皮。時任運輸及房屋局局長鄭汝樺代表房委會表示「北角邨土地位處海傍的優越位置,是重要的社會資源,委員同意是不適宜作為興建公屋用途」,又稱「應該盡快交還給政府發揮其經濟潛力」。

換言之,政府與地產財團抱持高地價政策,堅信要「釋放土地價值」,既令政府憑着地價收入應付基建開支,也令地產財團以更高價賣樓房,連同商場收租、管理公司費用等,賺取豐厚收入,因此造就了北角邨變豪宅。這個樓市音樂椅遊戲,有市民靠物業投資獲利,但更多就被遊戲玩弄,捱貴樓價、貴房租。

擬建單幢居屋的北角電照街遊樂場,假日吸引不少青少年使用。(資料圖片)

人口密度參差 土地不能善用

其次,北角邨的例子,佐證政府缺地建公屋的說法不過是神話,要到處興建插針樓補救,例如把附近電照街遊樂場改建成單幢「插針」居屋。只要把土地面積和單位比較一下,就知道土地未能好好運用。

前北角邨有1,900多個單位,而且只得11層,不算擠迫。同等面積,變了私樓,就剩下約700個,居住人口較少。相反,電照街的插針居屋,佔地0.05公頃,日後有240個單位落成,難言寬敞。整體來看,這批人口的居住分布相當不均。

可以想像,如果北角邨地皮留在房委會手上,興建公屋、居屋,即使樓宇略為起高一點,多建一點單位,市民也可接受。樓價租金既可以負擔,而且有更多人入住,插針居屋也不會出現。政府為了賺取地皮收入,就犧牲了民眾住屋質素。

專頁提到,海景是很多香港人的情意結,而荃灣海傍就是維港以外、擁有「好正」的海景。(資料圖片)

海景非富人專利 民眾安居益處更多

隨著樓市愈來愈扭曲,社會迎來更大的爭論:公屋有何資格住市區,望海景?平心而論,在石屎森林,海景已成奢侈品,持有向海單位發展商和業主,自然賣高價,而且有價有市。那邊廂,不少克勤克儉的家庭,儲錢置業租屋,甚至避開市區的貴樓房,到新界居住,每天要乘車花上兩三小時來回市區上班。他們難免對居住市區,繳交廉宜租金的公屋有怨言。

正如文首提出,地價和私樓收入不會直接令公營房屋居民有好處,因為地價收入撥作政府的基本工程儲備基金,用作日後基建,難以讓市民直接受惠。至於私樓樓價收入,得益的是地產財團和少數業主,而非中產和基層。況且,如果大家也認為海景、開揚景觀,能夠改善生活,為何讓有樓階級「錦上添花」,而非讓窮人生活幸福一點,拉近貧富的生活差距?固然,市民擔心大量興建公屋,導致天水圍和東涌公屋滿城,社會問題湧現。但只要政府協調公屋和居屋的比例,建設足夠社會配套,做好城市規劃,就能預防問題出現。

政府多次透過私有化公營財產謀利,但同時深受遺害,領展如是,港鐵如是,過往不少土地也轉到地產財團口袋。北角邨即為一例,當日政府收到 69 億元地價,但要張羅土地建公屋照顧基層,也增添社會矛盾。政府必須懸崖勒馬,莫只顧庫房收益和地產商面色。



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