2017-09-16

【香港01】林奮強:將靈魂蠶食的劏房式建築,為什麼會被合理化? (2682)

01博評-香港地

今個星期,筆者為了照顧一位已離世好友的病重父親而飛到英國。在空閒時間,筆者留意到BBC的一個電視節目「World Busiest Cities」(世界最繁忙城市),第一集便介紹香港,當中有一大段劏房的採訪,直指在居住地獄中的港人慘況。

正如筆者提過香港房屋問題已到了一個「禍延三代」的地步。對近100%的年青人而言,無論他們讀書成績及工作成就如何卓越,若他們的父母沒有物業,不能資助首期,置業根本是個沒可能實現的生活最基本要求﹗甚麼香港的美好未來,根本沒有他們份兒﹗若想得再長遠一些:很多人一生打拼,也是想退休後生活無憂。不過,若一個人退休時仍未置業,便等於長憂生活開始,要一直捱貴租及加租到離世一刻,而壽命越長恐怕只會因棺材本蒸發而誘發憂鬱。

相反,置業可以鎖定一生的居住成本,完成按揭後就算有幸活得遠超自己估計,直至百年歸老時居住也是免費,這原來亦是退休準備的一部分。筆者與今次送別的95歲老爸談起他也認為是幸福的一生,也是因為儘管他只是一位終身「行beat」的bobby(英國警察),他也能早日上車,還供了兩個兒女上大學,以及退休不用租樓的後顧之憂。要說「生涯規劃」,相信他絕對是個成功例子。

因為衣、食、行的使費還可能靠「積落」的年金類資產派息支付;唯獨是「住」,在今天人均壽命越來越長的大環境下,誰也說不準交租的日子會有多長及每年租金的漲幅,但誰也不想因計錯了數而淪至晚年「瞓街」﹗如果說要年青人有妥善的「生涯規劃」,這個概念恐怕亦應越早教育越好,不能隨口瀟灑的喊句「不做樓奴」就可以逃避。

BBC電視節目「World Busiest Cities」(世界最繁忙城市),有一大段劏房的採訪。(《World Busiest Cities》截圖)

可惜,如筆者上週所述,低收入的單身青年,即使由18歲開始輪候公屋,至少都要等30年,即48歲後才能上樓﹗即使是高收入的年輕家庭,例如是月入5萬元、全港最高收入的16%,若單靠自身努力,同樣都要儲蓄近30年才夠首期置業﹗更尤甚者,在這段儲錢的期間,他們想買的單位,可能已被另一個擁有物業的父親幫助兒女買了,令樓價更高。

假設一個年青人幾乎大學甫畢業,在25歲時便賺到年薪百萬(月入8萬元,或全港最高收入的10%)並開始儲錢買一個600萬的單位,若樓價在5年間,每年像過去10年般上升12%,他便要儲足25年,即是到50歲時才能「上車」!不單如此,他還要承擔一個長達30年的按揭,到供完樓時都已經年屆80了﹗試問有多少年輕人,能在25歲便賺到百萬年薪?所以,上樓大計,對於無殼父母的兒女,絕對是個下一世換了有樓父母才有望達成的功業!

首期目標可望而不可即,買不到便唯有租樓。數據上,過去20年,中、小型單位(差估署A、B類單位)的租金升幅,大致跟整體租金的升幅同步。但到最近7年,因為追不到樓價升幅而被迫租樓的年輕家庭大增,令到中小型單位的租金爆炸性上升,並大幅拋離整體租金升幅20至40個百分點。這正是房屋供應完全追不上需求的鐵證。

租金越來越高,到有人連一個完整的單位也租不起的地步,自然便催生出「劏房」。今年5月,報載屯門有80呎的唐樓劏房,竟錄得呎租65元,比九龍豪宅凱旋門(呎租50至62元)還高!筆者還記得兩年前在一個土地發展的論壇中,聽到資深測量師溫文儀先生講述他作為長策成員,探訪劏房居民的感受。在劏房中碰到一位30來歲年青租客的他說,從來沒有想像過,好好一個年輕壯男,居然可以有一張全無表情、空虛的臉。在臉上,他看不到一丁點對生命的期盼和未來的希望,「行屍走肉」(walking dead)恐怕是最可怖,但也最貼切的形容。

樓價飆升之下,新的私樓越建越細,200呎、甚至100多呎的單位都有﹗難怪坊間戲稱為「納米盤」(資料圖片)

很可憐今天居於劏房的人數幾年內已增至20萬多,勢想不到44年前「72 家房客」的苦況,在這麼多年的社會進步之後,卻在這10年間以「加慘版」重演﹗當供應遠遠不及補回過去10年的大落後,而各階層的剛性需求繼續將樓價及租金推高,住在沒有窗口、晝夜不分、基本安全都成問題的劏房苦民,亦只會如山火般蔓延及倍增!

租金持續上升的另一個直接衝擊,是通脹高倨不下。因為香港有近一半的通脹,都是由住宅及商業的租金升幅而來的。這令我們的退休人士「老本」越來越「唔見使」。若一般打工仔在65歲退休,若到85歲才離世,其退休金儲備便要「搣」夠20年!

而且,樓價飆升之下,新的私樓越建越細,200呎、甚至100多呎的單位都有!難怪坊間戲稱為「納米盤」。美其名是配合市場需要,其實就是為了遷就買家負擔能力,把單位的整體金額(lump sum)壓縮的結果。筆者不明白,為何香港的規劃標準,對車位有最小面積限制,反而人的居住面積反而沒有下限﹖為甚麼應該以人為本的社會規劃卻見不到人的蹤影?為什麼我們這麼輕易便把會將活人靈魂蠶食的劏房式建築合理化!?Is this right?

筆者希望港人都能「上心」來面對這個社會最大、禍害3代、關乎香港能不能有一個公義未來的最關鍵議題!事實上,按每平方公里已發展土地計,香港的人口密度是倫敦、紐約、上海、北京等大城市的5倍﹗雖然香港的人均GDP是印度的近30倍,但擠迫程度卻和其城市孟買差不多一樣!今天看來,我們這富裕一代在生活質素、個人空間、上流/上樓公義等極重要層面,明顯地為社會作了一個絶對錯誤的決定。此刻,我們更應深切反省,當差不多全世界都越住越好時,我們卻背道而馳,把這個越來越爛的房屋攤子,強加於年青一代令他們的環境更嚴峻、辛苦!?

所有客觀數據,都同意BBC及各界指責本港房地產的畸形。筆者相信在香港萬惡之中,一定以「不造地發展」為首!可惜市民似乎仍沒有聽到特首林太所言,香港不是沒有土地,而是沒有共識,缺乏用地、造地的決心!然而,筆者相信世上無難事,只怕有心人:當你看罷這些嚇人數據,撫心自問,你想下一代怎樣生活﹖你又能否做一個成仁的有心人,不再視而不見,發聲支持政府廣闢土地,重新建設一個更人性化、更公義及住得舒服開心的香港呢?

雖然香港的人均GDP是印度的近30倍,但擠迫程度卻和其城市孟買差不多。(視覺中國)
(本文純屬作者意見,不代表香港01立場。)



原文連結



0 comments:

Post a Comment